[핫이슈 관련주] 아파트 증여로 중도금 대출 늘리는 방법, 중랑구 사례로 배우는 절세와 DSR 우회 전략

 

갑자기 쏟아진 ‘증여 러시’, 무슨 일이 벌어진 걸까?

“대출이 막혀 아파트 잔금 마련이 어렵다면, 요즘은 ‘공동 명의 변경’이 정답입니다.”
이 한마디가 요즘 서울 부동산 시장, 특히 중랑구 아파트 증여 급증 현상을 설명합니다.

 

2025년 3~4월, 서울 중랑구 아파트 거래 중 무려 33.7%가 증여 건으로 집계되며 서울 25개 자치구 중 1위를 기록했습니다. 평소 증여 건수가 한 달 10건도 되지 않던 이 지역에서 벌어진 ‘이례적 현상’입니다.

 

900여 세대가 입주 예정인 ‘더샵 퍼스트 월드’에서 배우자 공동 명의 변경을 위한 증여가 쏟아졌기 때문이죠.

 

이번 글에서는 이 같은 흐름의 배경과 절세 방식, 부부합산 DSR 활용법, 시장에 미칠 영향까지 정리해드립니다.
부동산 투자자, 분양 계약자, 대출이 막힌 실수요자라면 꼭 읽어야 할 정보입니다.

 

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1. 뉴스의 배경, 의의, 예상 파급효과

    서울 강북권의 분양가가 치솟고 DSR 규제가 강화된 2024년 이후, 중도금·잔금 대출이 어려워진 계약자들이 나타났습니다. 이에 따라 배우자와 공동 명의로 증여하여 부부합산 소득 기준으로 DSR을 확대하고, 동시에 증여세를 줄이는 방식이 확산된 것입니다.

 

    중랑구 사례 외에도 성북구 장위자이레디언트(202건) 등 다른 지역에서도 유사 현상이 포착되며, 이 흐름은 전국적 확대 가능성이 제기되고 있습니다.

 

    이는 단순한 세금 회피가 아닌 현행 제도를 활용한 재무 전략의 대중화라는 점에서 의의가 크며, 정책 및 금융권에도 압박을 가할 수 있습니다.

 

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2. 핵심 용어 해설

• 공동 명의 변경: 부부
  또는 가족 간 부동산 소유 지분을 공유하는 방식.
• 증여세 절세: 배우자 간 증여 시 최대 6억 원까지 공제가 가능해 세금이 거의 없거나 낮음.
• DSR(총부채원리금상환비율): 모든 대출의 원리금 상환액 합계가 연소득 대비 얼마나 되는지를 나타내는 비율로, 대출 가능 금액을 제한하는 핵심 기준.
• 분양권 상태 증여: 등기 전 분양권 단계에서의 명의 변경으로, 시세 차익이 적어 증여세 부담이 낮음.

 

 

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3. 신기술 및 방법 심층 분석

기존에는 주로 완공 후 명의 변경이 많았지만, 최근에는 분양권 단계에서 공동 명의로 증여가 급증했습니다.

 

    이 방식은 ① 등기 전 증여라 세금이 줄고, ② 양도세 기준이 낮아지며, ③ DSR 산정 시 부부 소득 합산으로 대출 한도를 늘릴 수 있는 장점이 있습니다.

 

    예를 들어, 9억 원 아파트를 4.5억씩 부부 공동 명의로 소유하고, 각각 3억 원 중도금 대출을 신청할 경우, 단독보다 훨씬 많은 자금을 확보할 수 있습니다.

 

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4. 관련 시장 규모

2024년 기준 국내 아파트 분양 시장은 연간 약 45만 세대 규모. 이 중 약 60%는 중도금·잔금 대출을 필요로 합니다.

 

공동 명의 증여 활용 비율이 5%만 되어도 13.5만 세대에 영향을 주는 셈이죠.

 

    주요 건설사들은 이 흐름에 대응해 ‘공동 명의 변경 대행 서비스’를 도입 중이며, 부동산 세무 법인들도 해당 서비스 패키지를 출시하고 있습니다.

    정책적으로는 금융위 DSR 규제 완화 여부, 증여 공제 범위 조정, 부부합산 산정 방식 변경 여부가 핵심 변수가 될 것입니다.

 

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5. 이 분야와 관련된 이해관계자

이해관계자	관심사	전략/실행방향
분양 계약자	대출 확보, 절세	공동 명의 변경, 사전 증여 활용
건설사·시행사	미분양 방지, 대출 성사율 제고	공동 명의 변경 서비스 제공
세무사·법무사	서비스 수요 증가	증여 절차 대행, 세금 컨설팅 확대
금융기관	DSR 규제 유지, 리스크 관리	부부합산 대출 상품 강화 가능성
정부·금융위	세수 확보, 투기 방지	공동 명의 악용 여부 조사 가능성

 

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6. 소비자에게 어떤 혜택이 가능할까?

• DSR 회피 가능성: 부부합산 소득으로 대출 한도를 늘릴 수 있어 잔금 대출 실패를 막을 수 있습니다.
• 세금 절감: 등기 전 증여 시 증여세 부담이 거의 없으며, 취득세도 절약 가능합니다.
• 양도세 절세 가능성: 증여 후 양도세 계산 시 기준이 변경되어 절세 여지가 생깁니다.

단, 세무 신고 누락 시 가산세가 부과될 수 있고, 명의신탁 혐의로 조사 대상이 될 수 있으니 신중하게 접근해야 합니다.

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7. 관련주 정리

수혜주

종목	선정이유
삼일회계법인	증여 관련 세무 서비스 수요 급증
하나금융지주	부부합산 기준 중도금 대출 서비스 강화
GS건설	공동 명의 변경 유도 가능성 있는 분양사

 

피해주

종목	선정이유
주택금융공사	보수적인 DSR 산정으로 시장 영향력 제한 가능성
코람코자산신탁	규제 강화 시 분양 리스크 증가

 

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전문정보 바로가기

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마무리

아파트 공동 명의 변경과 증여는 단순한 꼼수가 아닙니다.

 

    제도의 틈새를 이용한 현명한 절세와 자금 확보 전략이며, 실제 수많은 실수요자들이 이를 통해 계약 위기를 넘기고 있습니다.

 

하지만 제도는 언제든 바뀔 수 있기에, 지금이 기회일 수 있습니다.
관련 뉴스를 구독하고, 해당 서비스가 제공되는 분양 현장 정보를 사전에 확보하세요.

 

    그리고 증여·세무 전문가와의 상담은 필수입니다. 지금이라도 자산 보호와 절세에 한 걸음 더 다가가는 행동을 시작해보세요.

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